大利多!政府補助老屋整建－民視新聞

都市更新不是只有拆除重建，還有「整建、維護」也是非常重要的手段。為了解決都市更新難題，政府不斷祭出新的措施，例如《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、「《都市更新條例》修正草案」等等。專家提醒，都市更新中的「整建、維護」也應該齊頭並進。台灣物業管理學會理事暨主任委員郭紀子指出，「整建、維護」是重要的都市更新手段，例如老屋健檢、建築物長期維護修繕等等。現行的《公寓大廈管理條例》中第10、11條，有關修繕、管理、維護的相關條文，規定非常原則性，導致台灣的公寓大廈長期維護修繕計劃闕如，長期維護修繕基金不足，是造就今天台灣都市景觀頹敗的重要原因之一。郭紀子以日本為例，建築物的壽命更長、品質更好，不只是因為建築工法的進步，也是因為法令要求所有權人必須建立長期修繕計劃，定期實施建築物的維護保養。區分所有權人每個月繳納管理費時，同時還要支付1筆「修繕積立金」；長期維護修繕基金因為背後有著法令的保障，非常充裕。郭紀子呼籲，台灣應該仿效日本做法，修正《公寓大廈管理條例》，具體要求管理負責人或管理委員會制定公寓大廈定期的維護修繕計劃並向主管機關報備，並規範區分所有權人於每個月繳納管理費時，同時支付1筆長期維護修繕基金。日積月累之下，需要進行大規模修繕時，就不會有經費困窘的問題。（崔雅慧／台北報導）

都市更新處發展科股長易德明表示，6年來完成整建維護的件數僅個位數，主要是因為雖最高可補助50％，社區住戶仍須共同分擔另一半費用，意見整合較困難；另部分社區存在違章問題，申請時須自費拆除，也成申請阻力；此外，部分建物本身體質不良，興建之初沒有預留法定空地，老舊公寓若要申請增設外掛式電梯，與現行建築法規牴觸。 輔導團隊可到府服務易德明說，只要民眾認為社區有整建維護需求，即使尚未取得所有住戶同意前，一樣可以1人代表透過傳真或線上填寫諮詢表向都更處申請，後續將會有輔導團隊到府諮詢服務，協助擬定計畫、確認補助額度及住戶需負擔費用，幫助整合其他住戶意願。
原文網址: 老屋拉皮最高補助50％　8月1日起受理 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/161706233812.html

名家論壇》徐佳馨／危老重建政策的財富重分配
https://www.nownews.com/news/20190514/3381478/
這陣子，幾位長輩對於最近討論得紅紅火火的危老話題展現高度興趣，特別是聽到台北馥敦飯店南京館、六福客棧和誠品敦南等案子都將走「危老」流程改建，除了速度快，還能享受到政府加碼的租稅與容積優惠，更讓他們覺得自家老房子翻新大有希望。

長輩們多數會用「誰不想要住新房子？」作為回覆，偏偏現實往往不會那麼理想。相較於一般住宅，最近傳出改建的個案們除了屋齡超過30年，都還有產權相對單純、位於精華區、改建後樓地板面積大增的共通點，加上持有人能扛下改建後大增的房屋稅以及額外出現的相關稅負，相較於一般住宅區分所有權人們從前期意見整合「我能拿多少？」到後期錙銖必較的管理費，更不要說那個倍翻的房屋稅和產生的相關稅負。說來悲傷，「有錢好辦事」就是案子動不動得了的重要關鍵。
如果不從利益面思考，台北早些年確實有很多美好的老建築值得留存，或說是紅顏薄命，老建築往往都不容易有好的下場，只要有老建築拆除，就會有聲音感嘆這些台北人的舊記憶化為煙塵，這也讓一些學者提醒，老跟危險是兩件事，不應該相提並論，為何老就要重建？確實，這些足堪為區域地標，甚至於北市地標的建築物，當初在興建時除了規劃與外觀是一時之選，作為公眾出入場所，對於其耐用度比起住宅要求更高，可是在政府積極大開危老改建便門的當下，再怎麼傻，也會知道現在改建最划算，與其抱著使命感，還不如趁著世道好早點做些改變，積極推動是自然不過的事。

至於一般住宅，當產權分散，利益在前，對某些想要更多的人，眾人利益永遠都是無法求得共識的平行時空，也無怪乎只要牽涉到房子舊翻新，政策最終「沒肥到豬，卻胖到狗。」並不讓人意外。
貧富之別，如此而已。

整建維護篇-建築物外牆修繕是否可以單棟申請

阿明：ㄟ新北市政府有提供整建維護經費補助對不對? 阿美：對呀！ 阿明：可是我家是單棟的建築物不曉得能不能申請補助呀? 阿美：只要你家是位於新北市政府指定的整建維護策略地區、面臨三十公尺以上計畫道路，就能夠以一棟建築物為申請單位。 阿明：那像我家是在捷運站附近呢? 阿美：位於捷運站、火車站、歷史建築、還有古蹟等三百公尺範圍內而且面臨八公尺以上計畫道路，一樣可以用一棟建築物作申請單位喔。 阿明：整建維護策略地區又是指哪裡呢? 阿美：像是新莊、新店、汐止、林口還有鶯歌、淡水、板橋這些地方都有，而且整建維護策略地區的補助額度最高可以到75%!詳細資訊你可以到新北市政府都市更新處網站裡頭的宣導專區查詢。

欲取得外牆拉皮補助，首先建物得符合規定，各縣市略有不同。以新北市為例，屋齡須達15年以上、且為連5棟透天、連2棟公寓或6樓以上大樓；若位於市府指定之「整建維護策略地區」、或臨30米以上計劃道路，最高補助經費可達 75%。高雄市今年則針對屋齡40年以上合法透天，每棟補助最高35萬元，申請人須自籌至少總工程金 額30%。
不過，申請補助前，較難的是取得社區共識。新北市都市更新處發展科科長洪宜萍指出，若申請案經全體土地及合法建築物所有權人100%同意，即不須辦公聽會，直接由都更審議委員會審議，新北市另規定，可先以1人名義申請「預審」，提早確認是否符合補助規定、補助額度。
若無法獲100%居民同意，亦可走《都更條例》程序，台北市都市更新處工程科科長湯勇循補充，土地及建築物所有權人均須超過5分之3同意、同意者所持有土地及合法建物樓地板面積超過3分之2同意者，即可送件。經主管機關審定補助後，須向各縣市建管單位申請建築使用許可，再找施工團隊執行，完工後勘查、檢驗成果，申請核撥補助經費。 

高齡屋也有春天 政府重建貸款補助 老屋貸款這樣借！
全台灣的老舊建築物，超過三十年的有 384 萬間，但都更牛步，萬一碰上個地震或意外，安全堪虞！其實，為了加速重建更新，不只政府歷年都有推出老屋重建專案，讓一般民眾入門申請；不少公營行庫也推出「重建貸款」，只要政府認定符合老舊、以及危樓，甚至可以申請全額貸款，最低利率是 2.3% ，不少老屋翻修後煥然一新，還成了報酬率倍增的金雞母！若不需要貸款太多額度，也可以申請信用貸款來做翻修。政府力推危老重建 重建貸款補助 45%、上限 220 萬幾年前的台南與花蓮大地震，讓不少災民家破人亡、餘悸猶存，辛苦一輩子買的房子，瞬間崩塌，或倒或斜，甚至奪走摯愛親人的性命，這種不可承受之痛，是不少老屋屋主心中最大的恐懼，然後住了幾十年的房子要重建，少說是幾百萬的支出，這筆錢打哪來？成為重建老屋的最大絆腳石，但人命關天，咬牙住著，同樣讓人憂慮不安。
其實，經過多次天災，政府的補助政策已經有了相當的規劃！政府對危險老舊建築物重建，已補助民眾申請耐震評估的費用，初評一件補助新台幣六千到八千元；詳評則最多補助 45% ，補助上限為 40 萬；至於後續重建計畫擬訂的費用，政府補助每案 5 萬 5 千元；而補助民眾在初評後，直接進行階段性補強，一案最多補助 45%、220 萬，希望可以大幅減少老屋重建屋主的金錢負擔，讓危老重建能夠加快腳步。
公營行庫給力相挺！低利全額貸款 房屋轉貸最低 1.7%如果 45% 的重建補強預算不夠，現在公營行庫也有配套措施，像是台銀首創「更新重建優惠貸款」專案，符合資格的老舊、危樓住戶，可申請全額貸款，目前可享最低 2.3% 優惠利率，如為原房貸戶轉貸，利率更優惠至最低 1.8%；土銀的「危險及老舊建築物加速重建貸款」，也可協助借款人取得重建所需資金，提供 2.2% 左右優惠利率，個人房貸轉貸利率 1.7% 至 1.9% ，但利率仍需視借款人條件、整體規劃、土地坐落位置而有不同；至於兆豐銀行也推出「危險及老舊建築物重建貸款專案」，備妥專案貸款額度新台幣 100 億元。
儘管政府積極提出貸款方案，希望促進都更和老屋重建，但最主要困難是都更過程中，涉及太多權益變換而難以整合，因為現行的「危險與老屋重建條例」，是以獎勵方式鼓勵老屋住戶重建，最大的困難點，在於要住戶 100% 同意，但前端的整合問題未解決，後續的行政流程更是繁複困難，老屋重建的申請數，始終數量稀少，推動不易。
卡關！老屋屋主整合不易 「釘子戶」死守不讓換句話說，因為多數老屋屋主眾多，意見整合困難，只要有一戶不贊成，幾乎就等同不可能執行；尤其現行都更老屋重建涉及法規相當複雜，住戶權利保障等問題，加上權利變換的價值不夠公開透明，多數住戶只想要換回更多坪數，像是頂樓住戶增建、一樓住戶含地下室、陽台等權利價值認定，都讓都難以用公平機制服眾。
就算有建商介入主導，住戶與實施者之間缺乏互信，以少數要脅多數的「釘子戶」問題也有所聞，耗時多久難以預測；甚至有些原住戶，因為年事已高無力搬家，這類上了年紀的屋主，根本不想再勞師動眾，寧可現況安老，他們更擔心新屋蓋好後，會增加高額的持有稅和管理費等，乾脆不參與都更，這種多一事不如少一事的心態，讓台灣的老屋數量居高不下，安全隱憂，仍深埋在下一次不知何時爆發的天災人禍背後！